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【上海重拳整顿商住房 一线城市商住房市场全面冰冻_金羊网新闻】

 

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  春节过后又到租房旺季。不过结合目前西安的房价、房租水平,所核算出的出租回报率要让房东失望了。

  现象

  出租收益率跑输银行理财

  去年部分城市房价的飙涨带来一波房产投资热,其中有相当一部分来自于短期炒房行为。其实在住宅市场中,将手中闲置的空房出租,做中长期投资的做法更为普遍。那么从投资角度衡量,目前在西安购房以后再行出租的收益如何呢?

  中国房地产业协会旗下的房价行情平台统计,今年1月西安平均房价为7152元/㎡,而当月住宅租赁均价是22.66元/㎡。以此推算,假设购买一套100 ,出租回报率大约是3.8%。

  目前银行一年期存款基准利率为1.5%左右,三年期为2.75%左右。另据融360在2月6日的监测,近期银行理财产品平均收益为4.19%。从数据上对比,住宅物业的出租回报价值高于三年期定期存款,而低于目前银行理财平均收益。

  从近一年纵向变化看,住宅出租出现“贬值”,而定存和理财收益则变化不大。去年2月西安的出租回报率是4.5%,当时银行销售的各类理财产品收益率多在4%左右。在同比下降15.6%之后,目前住宅出租的收益率已被银行理财超过。

  原因

  去年西安房价增速超过房租

  从历年走势看,西安房租收益最高出现在2009-2010年之间,回报率一度达10%左右,但在2011年限购后就出现下降。2014年收益率一度跌至3.8%,明显低于当年三年期及以上定期存款和银行理财收益。

  2014年下半年开始房租收益率一度回升。到2015年,开发商为了去库存纷纷以价换量,西安房价处在滞涨通道中,进而推动住宅出租收益回升至4.5%左右。

  不过去年房地产销量创历史新高,西安住宅均价也重迎涨势并突破7000元/㎡。数据显示,去年西安住宅均价比2015年涨幅约5%,折算到每平方米大约350多元。

  房价出现上涨,房租价格的变化则不明显。海汇房产草场坡店店长赵立伟介绍,租赁市场与房产销售有不小差异。开发商调价多是群体行为,而房屋租价存在个案差异。春节后开始进入租房旺季,但需求上扬并不一定意味着房租会涨,“有房东在挂牌时涨几百元,但要价过高可能就租不出去。”

  地产策划人士王建红则认为,大量外来人口涌入对租房需求形成助推。但是西安新入住的住宅楼盘,尤其是城改安置房源连年处在高位水平,拉低了全市平均房租水平。

  争议

  西安住宅收益在全国不高

  虽然西安住宅的出租收益降至3.8%,不过与国内其他城市数据对比,该回报率看似还不错。

  据前述房价行情平台数据,华商报记者计算了多个城市的最新租房收益情况:北京和上海由于房价高,租房收益相对较差,分别只有1.4%和1.5%。而相对较高的郑州、成都等二线省会城市,回报率大部分在3%左右。与西安收益相当的就只剩下房价和房租都比较接近的长沙、沈阳等城市。这是否说明,西安的租房收益在全国属于中高水平呢?

  克而瑞西安机构总经理朱郁并不这么看。“核算出的收益率没问题,但数据不能完全反映实际情况。”他告诉记者,北京、上海房价虽高,但住房投资属性也非常强。因为北京、上海存量房较少而租房需求又远远超过西安,所以分割出租、高价租售的现象十分普遍,尤其是一些早几年入手的房产,逐年收获更为可观的租金收益,这都是西安市场所难以企及的。

  王建红表示,近年西安的租房收益率总体增长缓慢,去年还出现下跌,这的确很难令人满意。如果仅超过银行定期存款利率,势必会挫伤部分投资者的热情,“而且有些地段的住宅每月每平方米租金不到20元。再算上装修、家具和家电投入,出租收益率不到3.8%的情况肯定不少。”

  展望

  房产投资价值分化将更明显

  在租房收益滞涨甚至下跌的情况下,先买房后出租是否已不划算?朱郁认为,与其他理财方式相比,住宅出租的最大优势就是比较稳定,“很多人热衷住宅投资,并不只为收租,也是因为不动产能保值增值,尤其是对未来房价上涨的预期。正是因为有这样的预期,才导致住宅市场形成周期性投资热。”

  西安经纪人协会会长邵涛认为,结合当前市场形势看,房价上涨很可能形成空间差,投资偏好也可能因此分化。也就是说,拥有地铁、教育资源的好地段的房子更容易出租,租金回报更有保证,中长期的投资价值更有优势。

  赵立伟提醒,房内配置也决定了最终租赁价格,一般装修较新、添置了必备家具、家电的房子,能比同等条件的空房多租几百元。 华商报记者 李程 文/图



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