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  3月18日,华商报刊登了《中介想卷款跑路?没门!资金监管封死它的路》报道后,引起了社会各界对二手房交易资金监管的热议。华商报记者就相关问题再次采访了西安市住房保障和房屋管理局(以下简称“房管局”)房产交易中心,负责二手房资金监管的工作人员就这些不同声音给出了答案。

  买房钱进入“资金监管”账户 交易各方看法不一

  “对于买方来讲,当产权登记确定转移登记到自己名下后,交易资金才会划转给卖方,当然是好事。”正在办理交易过户的王凌告诉记者。

  “以前没有资金监管,在办理过户之前大多会给卖方转入一定比例的购房款,如果在等证件办理的20多天中,出现交易房产被查封冻结,或是产权不清晰,导致交易中断,买方支付的部分购房款存在追要不回来的风险。同时,从其他城市的经验来看,只监管部分房款,也会发生房产证已办理到买方名下,而卖方却拿不到全部购房款的现象。如果出现此类情况,都要通过民事诉讼程序来解决。”西大街房产交易大厅的工作人员告诉记者,所以从保证买卖双方交易安全的角度来讲,资金监管是个好事。

  但同时,也有不同声音出现。

  中介:从递交手续到过户完成一般需要20天,在卖方急需用钱的时候,打入资金监管账户的全额资金是冻结的,卖方根本拿不到钱,所以会影响交易结果。

  客户:“我现在要卖房子,但是房产证仍在银行抵押,没有资金监管前,可以通过买方付的部分首付款将房产证在银行进行解押,然后双方进行交易,但是现在解押的这部分款对我来说没有了,只能向银行借贷,还要承担一定的贷款费用。”市民赵女士对此有些不满。

  各种机构:交易资金都放入资金监管账号,又是哪个部门监管该资金账号呢?“监管资金”如何才能保证不被随意动用?

  各方提高效率 资金监管账户冻结时间缩短

  针对中介行业普遍反应的资金监管冻结房款时间大约为30天的疑问,记者采访了房管局相关部门的工作人员,他表示:“从受理到转移登记完成,国家相关政策规定的时限是30个工作日,但我们一直在提高效率加快出证时间,现在已将办结时限缩短为20个工作日,且绝大多数过户都能提前办结。”

  记者了解到,办理产权转移登记的每一个环节,系统里都会提示办理时限,如果逾期处理,系统会自动亮红灯警示,所以基本都会在规定的时间内尽快办结转交下一步,不存在拖沓延缓办证的情况。同时,所有打入资金监管账户的全额房款,从入账到划转出账,第三方交易保障机构(资金监管中心)是按照过户完成的时间执行的,并不是必须等到20天才能划转。

  “考虑买卖双方利益,为了缩短过户时间,对于按揭贷款客户,我们在递件前会让买方及时向银行递交贷款资料,审核相关手续。”21世纪不动产骏驰店运营负责人何培说。记者也走访了部分银行,开展二手房贷款业务的各大银行都在提高审批效率,其中西安邮政储蓄二手房业务做得最好,一般3个工作日即可审批完成放款,其他如建设银行、中信银行、招商银行、光大银行、浦发银行等审批基本需要10个工作日完成,保证了买卖双方交易能够迅速快捷办理。

  权责对等 风险不能转嫁给买方

  资金监管实施以前,确实存在卖方用买方的部分首付款去偿还自己以前的银行按揭贷款,但这种做法对买方极不公平,实际上是让买方承担了卖方本应承担的风险。

  “资金监管的一项原则就是要钱证两清,买方支付房款,卖方将房产过户至买方名下。在这个过程中最重要的交易资金交割时点的选择显得尤为突出,资金监管就是保证在最合适的时点完成交易资金的兑付。”资金监管部门的负责人说,“卖方的问题应由卖方自己解决,不应将风险转嫁到买方身上。如果房产解押后被查封,买方的钱就可能回不来了。”

  针对这种情况,目前部分银行推出了“赎楼贷”产品,虽然卖方要承担一些费用,但这正是规范的交易程序,保证各自的风险各自承担。

  存入监管账户的钱不能取现 交易完成后才能动

  自2015年1月1日起,西安市城六区二手房交易实施资金监管,要求双方交易过程中,将购房款全额打入资金监管账户。

  “目前二手房交易平均每天有100户签订资金监管协议,存入《客户交易结算资金专用账户》的钱是不能够动用的。因为这些钱是属于客户资金,任何人及机构是没有权利动用的。”房管局工作人员告诉记者,“其实大家不必担心,存入资金监管账户里的钱是不能取现的,监管资金既不属于交易保证机构的资金,也不属于交易保证机构的‘负债’。账户里的每一笔钱都有固定的‘监管协议号’,银行对监管账户中的资金也负有审查责任,只有每一笔交易完成,银行在收到‘划转通知书’并核对监管协议后,才能给卖方账户打款。” 华商报记者 姚远



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