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陇南做证


2017-4-24 7:34

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  原标题:北京期房转现房单价限8万元 高端项目最受伤

  经济观察网 记者 田国宝 2月14日,多家开发企业营销人士证实,北京市政府对期房改现房做出限价要求,每平方米售价不得超过8万元。

  此前,有自媒体报道,朝阳区实施期改现限价政策。不过开发商营销人士表示,这一政策针对全北京新建商品房市场。

  这是继北京市代市长蔡奇作出2017年北京房价零增长承诺以来的又一次重要措施。在这前后,北京等地购房按揭贷款利率优惠从原来8.5折普遍上升至9折及以上。同时北京地区第二套房贷款最大时限从原来的30年缩短至25年。种种迹象显示,本次期房改现房限价政策是2017年房地产调控的手段之一。

  该政策受影响最大的是预期价格超过8万元的高端住宅项目,在预售阶段定价太高,无法取得预售许可证,转成现房销售单价不超过8万难以获得既定利润,自持的话沉淀大量资产影响企业现金流。

  期房转现房限价8万

  早在2016年国庆前夕,为了控制房价过快上涨,北京市政府开始对一些售价相对较高的住宅项目暂停发放商品房预售许可证,确保房价稳定。

  目前,北京市成交端期房成交量仍旧远远高于现房,但北京市待售商品房中现房与期房比例差距进一步拉大。

  北京市住建委公示数据显示,截至2017年2月15日,北京市场期房库存量为72415套,库存面积为708.09万平方米;现房库存为99851套,库存面积为956.4万平方米。现房库存比期房多出27436套。

  2017年春节假期后,北京市政府对控制房价再出大招,即对期房改成现房销售限价,每平方米单价不得超过8万元,具体销售价格根据开发企业相关成本进行核算后确定。

  一位高端住宅销售负责人确认,目前这一政策确实已经向北京全市场实施,主要针对新申请现房销售的项目,“原来已经通过申请拿到审批的还是按照原来价格销售,但新的现房销售项目单价都不能超过8万元。”

  此外,其他多家项目营销人员也确认了这一消息。不过,北京市住建委、朝阳区住建委、朝阳区不动产登记中心等相关部门对此并未回应。

  2017年以来,北京市住建委共发出7个项目预售证,单价均超过8万元。而现房销售许可证一张都没有发出。

  什么是期转现

  期房主要指在开发阶段销售的商品房;现房指已经竣工、通过各类验收、具备入住条件的商品房项目。

  开发商对期房进行销售,需要取得商品房预售许可证。北京市住建委规定,申请办理预售许可证,必须具备土地使用权证书、建设工程规划许可证,投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。

  此外,2013年,北京市住建委还有针对性地出台新规,要求7层以下(含)大户型住宅、商业、办公项目,必须具备主体结构封顶;8层以上(含)必须完成规划层数二分之一且不低于7层,方可申请办理预售许可证。

  现房销售时,商品房已经竣工并通过各类验收,相关配套实施均已经完善,有物业公司服务,具备入住条件,开发商获得项目整体的权利证书和商品房销售许可证后即可对外进行销售。

  据北京某项目刘姓营销负责人介绍,期房转现房销售在北京主要存在两种情况:其一,期房销售阶段把一些位置、户型较好的住宅留到现房阶段卖,或者预期未来价格上涨,部分或全部以现房形式销售,从而获得更高溢价。

  其二,一些项目因为手续、税费问题没有拿到预售证,或者由于定价太高住建委不批预售证,逐步过渡到现房阶段,“成为现房后,开发商可以选择销售,也可以不卖,以后卖或者自持都可以。”

  北京销售期房申请获得的是商品房预售许可证,即“京房售证字(2017)xx号”,预售证上只有发证日期,并没有过期日期,一般情况下,项目具备现房条件后,预售证即作废,项目需申请现房销售,申请期间不可以销售,现房申请的是商品房销售许可证,即房屋产权证或不动产权证,获得权证后可以进行现房销售。

  高端住宅最受伤

  本次北京市的期改现限价政策主要针对结束预售进入现房阶段的项目,即预售证作废后,在申请现房销售所需要的权证时,单价必须低于8万元才能通过申请,并获得相关权证后进行现房销售。

  上述刘姓营销人士透露,本次期改现限价政策春节后正式实施,老项目老办法,新项目新办法,即政策实施前已经通过期改现的项目,仍旧按照原价格销售,新的期改现项目销售单价不得超过8万元。

  上述高端住宅营销负责人表示,其公司在朝阳区有一个项目原计划3月份新开盘一栋楼,“我们去年8月份就可以现房销售了,但因为受到政府统一价格管控影响,现在还不能确定具体开盘时间。”该项目销售单价已经超过10万元。

  早在2016年,北京对部分定价较高的住宅项目暂停发放预售许可证,这意味着这些项目未来将不得不以现房形式进行销售,本次政策出台后,这些项目处境较为尴尬,如果选择销售,价格太低容易引发老业主不满;不入市则意味着大量资产沉淀。

  在北京,这类项目并不在少数,经济观察报不完全统计,2016年以来,北京共新开盘27个销售单价超过8万元的高端住宅项目,若无法在期房阶段完成销售,这部分项目未来进入现房销售将受到较大影响,此外还有大量待售项目,未来也均会受到不同程度影响。

  上述高端住宅营销人士表示,未来现房销售,开发商面临着两种选择,第一,自持,政策松动后再出售或做经营;第二,通过运作以二手房形式入市,但由于高端住宅价格较高,开发商不仅面临着资金的风险,也面临着一定政策风险。

责任编辑:吴颜


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